Atnaujinant butą ar balkoną vien turėti noro ir pinigų ne visada pakanka. Griaunant sieną, perkeliant radiatorių, kabinant kondicionierių, stiklinant balkoną ar montuojant vaizdo kamerą galima paliesti bendrą namo turtą. Tokiais atvejais gresia ne tik baudos, bet ir reikalavimas pašalinti jau įrengtas konstrukcijas.
Teisininkė ir mediatorė Raimonda Joskaudienė aiškina, kad buto savininkas savo patalpas gali tvarkyti savo nuožiūra tol, kol nepažeidžia bendrosios nuosavybės ir kitų gyventojų teisių. Bendram turtui priskiriamos pagrindinės konstrukcijos, fasadas, stogas, bendrojo naudojimo patalpos bei bendrosios mechaninės, elektros, šildymo, sanitarinės ir kitos inžinerinės sistemos.
Vieno leidimo visiems remonto darbams nėra
Prieš pradedant darbus daugiabutyje būtina išsiaiškinti, kokie reikalavimai taikomi konkrečiai situacijai. Kai kuriais atvejais reikia butų savininkų sprendimo dėl bendrosios nuosavybės, kitais – darbus suderinti su namo valdytoju arba inžinerinių sistemų prižiūrėtoju. Taip pat gali prireikti statybą leidžiančio dokumento ar pranešimo apie statybos pradžią per „Infostatybą“.
Savininkų pritarimas dažniausiai reikalingas atliekant darbus su laikančiosiomis ar išorinėmis sienomis, fasadu, stogu, balkonų plokštėmis ir atitvarais. Tas pats taikoma bendriesiems vamzdynams, šildymo, vėdinimo, dujų, karšto vandens bei elektros tinklams ir įrangai, tvirtinamai prie pastato išorės.
Kasdienėje kalboje tai vadinama kaimynų sutikimu, tačiau paprastai nepakanka kelių gretimų kaimynų parašų. Reikalingas Civilinio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka priimtas ir protokolu įformintas butų savininkų sprendimas.
Be tokio sprendimo dažniausiai galima atlikti kosmetinį remontą: dažyti sienas, keisti grindų dangą, vidaus duris ar virtuvės baldus. Paprastai leidžiama pertvarkyti ir buto viduje esančias nelaikančiąsias pertvaras, jei jos nėra bendrojo naudojimo objektai, jose nėra bendrųjų inžinerinių sistemų, o darbai nekeičia pastato išvaizdos, paskirties ar konstrukcijų.
Vos tik paliečiama laikančioji konstrukcija ar bendra namo sistema, reikalavimai tampa griežtesni.
Sienos storis neatsako, ar ją galima griauti
Nelaikančiąją pertvarą buto viduje paprastai galima išardyti ar perkelti be leidimo ir kitų savininkų sutikimo, jei nepažeidžiami bendrojo naudojimo objektai bei inžinerinės sistemos. Tokie darbai laikomi paprastuoju remontu.
Kitokia tvarka taikoma griaunant laikančiąją sieną ar jos dalį, didinant joje esančią angą arba įrengiant naują. Laikančiosios konstrukcijos yra visų butų savininkų bendroji dalinė nuosavybė, o jų keitimas paprastai laikomas kapitaliniu remontu. Todėl reikalingas savininkų sprendimas ir kvalifikuoto projektuotojo parengtas techninis darbo projektas.
Net jei statybą leidžiančio dokumento daugiabučio kapitaliniam remontui nereikia, apie darbų pradžią gali tekti pranešti per „Infostatybą“. Kultūros paveldo objektuose ir kai kuriose saugomose teritorijose toks dokumentas gali būti privalomas.
R. Joskaudienė pabrėžia, kad sienos paskirties ne visada įmanoma nustatyti vien ją apžiūrėjus. To neparodo nei storis, nei stuksenimo garsas, o kartais atsakymo nėra ir buto kadastro plane. Dėl to verta kreiptis į techninį prižiūrėtoją, administratorių ar bendriją, peržiūrėti pastato projektą bei konstrukcinius brėžinius ir gauti kvalifikuoto konstruktoriaus išvadą.
Pavojingiausia, anot teisininkės, pirmiausia išgriauti sieną, o tik tada aiškintis, kokią funkciją ji atliko.
Radiatorių vietos savo nuožiūra keisti negalima
Radiatoriai ir šildymo vamzdžiai yra bendros viso namo šildymo sistemos dalis. Todėl gyventojas pats negali nuspręsti pakeisti radiatoriaus vietos, skaičiaus, galios ar prijungimo būdo.
Jei senas radiatorius keičiamas lygiaverčiu, išlaikant jo galią, vietą ir prijungimo schemą, statybą leidžiančio dokumento paprastai nereikia. Vis dėlto tokie darbai turi būti suderinti su namo valdytoju ir šildymo sistemos prižiūrėtoju.
Daugiau procedūrų reikia radiatorių perkeliant, įrengiant papildomus prietaisus arba prie centralizuoto šildymo prijungiant šildomas grindis. Tokiu atveju pertvarkoma visa sistema, todėl būtinas savininkų sprendimas, kvalifikuoto projektuotojo parengtas projektas ir pranešimas apie statybos pradžią per „Infostatybą“.
Kondicionieriui administratoriaus parašo neužtenka
Prie fasado tvirtinamas kondicionieriaus išorinis blokas, jei nekeičiamos laikančiosios konstrukcijos, laikomas paprastuoju remontu. Tačiau fasadas priklauso visiems namo savininkams, todėl įrangai pritvirtinti būtinas savininkų daugumos sprendimas. Vien administratoriaus ar bendrijos pirmininko parašo neužtenka.
Įprastame name, kuris nėra kultūros paveldo objektas ir nestovi saugomoje teritorijoje, statybą leidžiančio dokumento dažniausiai nereikia. Vis dėlto tokiose teritorijose arba kitais teisės aktuose numatytais atvejais jis gali būti privalomas, ypač jei įranga smarkiai pakeičia pastato išvaizdą.
Įrengus bloką balkone taisyklių taip pat ne visada pavyksta išvengti. Jei jis tvirtinamas prie balkono plokštės, atitvaro ar fasado, išorinėje sienoje gręžiamos angos arba montuojami kanalai, paliečiama bendroji nuosavybė.
Taip pat būtina pasirūpinti, kad kondensatas netekėtų fasadu ir nelašėtų į žemiau esančius balkonus, o triukšmas bei vibracija netrukdytų kaimynams.
Vėdinimo sistemos pertvarkyti savavališkai negalima
Įrengiant gartraukį svarbu, kur išpučiamas oras. Recirkuliacinį prietaisą, kuris išvalo orą ir grąžina jį į tą pačią patalpą, paprastai galima montuoti kaip įprastą buitinę įrangą.
Tačiau prijungimas prie bendrojo natūralaus vėdinimo kanalo turi atitikti viso namo vėdinimo sistemos projektą. Negalima savavališkai uždaryti kanalo, keisti jo skerspjūvio, ardyti šachtos ar įrengti ventiliatoriaus, kuris sukeltų atbulinę trauką ir nukreiptų kvapus į kitus butus.
Vėdinimo šachtos ir bendrieji kanalai yra bendrosios inžinerinės sistemos dalis, todėl jų pertvarkymui reikia savininkų sprendimo ir tinkamai parengto techninio sprendimo. Nauja anga išorinėje sienoje laikoma paprastuoju remontu, tačiau dėl bendrosios sienos ir fasado nuosavybės taip pat būtinas savininkų pritarimas.
Balkono stiklinimas keičia ne tik jo išvaizdą
Balkono įstiklinimas paliečia bendrojo naudojimo konstrukcijas ir keičia išorinę pastato išvaizdą. Lengvomis konstrukcijomis įstiklintas balkonas, jei nekeičiamos ir nesilpninamos laikančiosios konstrukcijos, laikomas paprastuoju remontu, tačiau vis tiek reikalingas savininkų daugumos sprendimas.
Įprastame daugiabutyje statybą leidžiančio dokumento dažniausiai nereikia. Jei pastatas yra kultūros paveldo statinys arba stovi saugomoje teritorijoje, toks dokumentas privalomas.
Keičiant laikančiąsias konstrukcijas, bet nekeičiant pastato išorės matmenų, darbai paprastai laikomi kapitaliniu remontu. Jei keičiamas pastato tūris, kontūras ar matmenys, jie gali būti priskirti rekonstravimui.
Balkono pavertimas uždara ir šildoma kambario dalimi nėra paprastas įstiklinimas. Tokie darbai gali pakeisti konstrukcijas, energines savybes, šildymo sistemą ar oficialius patalpų duomenis, todėl jiems gali būti taikoma daugiau reikalavimų.
Vaizdo kamerai galioja ne tik statybos, bet ir privatumo taisyklės
Kamerą balkone, terasoje ar prie buto durų galima montuoti ne bet kur ir nukreipti ne bet kuria kryptimi. Jei įranga tvirtinama prie fasado, balkono atitvaro, plokštės, stogo ar kitų bendrųjų konstrukcijų, reikalingas bendras savininkų sprendimas. Ši taisyklė taikoma ir saulės moduliams bei palydovinėms antenoms.
Jei saulės elektrinės įrengimas keičia bendrąją namo elektros sistemą, reikia projekto, savininkų sprendimo ir pranešimo apie statybos pradžią. Taip pat būtina įvertinti konstrukcijų atsparumą įrangai ir vėjo apkrovoms, priešgaisrinę saugą bei įrangos nukritimo riziką.
Montuojant kamerą svarbu ne tik jos tvirtinimo vieta, bet ir filmuojama teritorija. Jei filmuojama laiptinė, kiemas, bendra automobilių stovėjimo vieta, kaimynų durys ar langai, tvarkomi asmens duomenys. Tokiu atveju turi būti teisėtas duomenų tvarkymo pagrindas ir realus, pagrįstas saugumo poreikis.
Kamera turėtų aprėpti tik tiek teritorijos, kiek būtina konkrečiam saugumo tikslui. Įrašų negalima saugoti neribotą laiką, o į stebimą zoną patenkantys žmonės turi būti informuoti apie filmavimą. Garso įrašymas paprastai sunkiai pateisinamas, o tiesioginis kaimyno durų ar privataus būsto filmavimas gali neproporcingai pažeisti jo privatumą.
Kubilas balkone gali sukurti daugiau nei tonos apkrovą
Daugiabučio balkone draudžiama naudoti kietuoju kuru – malkomis, anglimis ar briketais – kūrenamas kepsnines. Už priešgaisrinės saugos reikalavimų pažeidimą gali būti taikoma administracinė atsakomybė.
Dujines kepsnines galima naudoti tik laikantis gamintojo instrukcijų, tačiau jos taip pat negali kelti gaisro pavojaus ar trukdyti kaimynams dūmais, kvapais ir triukšmu.
Prieš balkone įrengiant pirtelę, kubilą ar baseiną reikia įvertinti, ar įrenginys bus kilnojamas, ar stacionarus, kaip jis bus tvirtinamas, prie kokių sistemų jungiamas ir kokią apkrovą turės atlaikyti balkonas.
Vienas kubinis metras vandens sveria maždaug toną, dar neskaičiuojant talpyklos ir žmonių svorio. Balkonas nebūtinai suprojektuotas tokiai koncentruotai apkrovai, todėl net pripučiamas, prie konstrukcijų nepritvirtintas baseinas ar kubilas savaime nėra saugus. Prieš jį statant verta gauti kvalifikuoto konstruktoriaus išvadą.
Baudos už savavališkus darbus gali siekti 6 tūkst. eurų
Savavališko remonto pasekmėmis gali tapti ne tik piniginė bauda. Jei darbai atliekami neturint privalomo statybą leidžiančio dokumento arba smarkiai nukrypstant nuo patvirtinto projekto, jie gali būti pripažinti savavališka statyba.
Baudos dydį lemia darbų pobūdis, statinio kategorija ir vieta bei tai, ar pažeidimas padarytas pirmą kartą. Už neypatingojo statinio savavališką paprastąjį remontą numatyta 60–140 eurų bauda, už savavališką kapitalinį remontą – 300–560 eurų, o už savavališką rekonstravimą – 1 200–2 300 eurų.
Jei savavališki darbai atliekami ypatingajame, kultūros paveldo ar saugomoje teritorijoje esančiame statinyje, sankcijos gali būti gerokai didesnės. Pakartotinių pažeidimų atveju bauda gali siekti 6 tūkst. eurų.
Problemų gali kilti ir tada, kai leidimo nereikėjo, tačiau nebuvo pateiktas privalomas pranešimas apie statybos pradžią. Statybos inspekcija gali sustabdyti darbus, skirti administracinę nuobaudą ir įpareigoti pateikti trūkstamus dokumentus. Jei pažeidimai nepašalinami, gali būti skiriama papildoma įmoka.
Kai kuriais atvejais teks viską išmontuoti
Net ir nesant pareigos gauti statybą leidžiantį dokumentą, savavališkai pakeitus bendrąją namo nuosavybę gali tekti grąžinti ankstesnę padėtį. Pavyzdžiui, be savininkų sprendimo prie fasado pritvirtintą kondicionierių, kamerą ar kitą įrangą kiti savininkai gali reikalauti išmontuoti civiline tvarka. Tokie veiksmai nebūtinai bus laikomi savavališka statyba siaurąja prasme, tačiau tai neatleidžia nuo pareigos pašalinti pažeidimą.
Atsakomybė taip pat gali kilti užliejus kitą butą, pažeidus namo konstrukcijas, pabloginus šildymą ar vėdinimą, sukėlus gaisrą, triukšmą ar kitokią žalą. Tokiu atveju kaltam asmeniui gali tekti visiškai atlyginti nuostolius.
Kaimynai ar namo bendraturčiai gali reikalauti ne tik piniginės kompensacijos, bet ir pašalinti neteisėtai įrengtą konstrukciją, kamerą, kondicionierių, angą ar kitą įrangą.
Lukas Zajančauskas – ROC.lt portalo redaktorius. Jis rūpinasi, kad skaitytojus pasiektų aiškios, aktualios ir lengvai suprantamos naujienos.