Butų skiltyje pasirodęs skelbimas nebūtinai reiškia, kad parduodamas savarankiškas butas. Kai kuriais atvejais siūloma tik namo dalis, kuriai nustatyta notarinė naudojimosi tvarka. Šis skirtumas ypač svarbus tiems, kurie būstą ketina įsigyti skolintomis lėšomis.
Viename skelbime siūlomas 41 kv. m būstas Vilniuje, Untulių gatvėje. Nors aprašyme patalpos kelis kartus vadinamos butu, pardavėjas nurodo, kad parduodama „namo dalis pagal notarinę naudojimosi tvarką“. Kaina siekia 1 200 eurų už kvadratinį metrą.
Apie didelių namų padalijimą į mažesnes patalpas ir jų pardavimą, nustatant naudojimosi tvarką, prieš konferenciją „Financial Freedom Forum“ vykusiame vebinare kalbėjo NT investuotojas ir vystytojas Giedrius Skėrys. Jis aptarė tokią praktiką apskritai, o ne konkretų skelbimą.
Pasak jo, notariškai apibrėžus naudojimosi tvarką, namo dalis gali atrodyti beveik kaip įprastas butas. Vis dėlto lieka klausimų dėl bendrų patalpų, šildymo ir kitų paslaugų. Todėl prieš perkant svarbu suprasti, koks turtas iš tiesų įsigyjamas.
Namo dalis nėra tas pats, kas atskiras butas
Atskiras butas suteikia pirkėjui konkretaus buto nuosavybę. Tuo metu namo dalies su nustatyta naudojimosi tvarka pirkėjas tampa viso namo bendraturčiu. Dokumentuose apibrėžiama, kuriomis patalpomis jis galės naudotis.
Lietuvos notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis pabrėžė, kad naudojimosi susitarimas pats savaime nesukuria atskiro buto kaip savarankiško nekilnojamojo turto objekto. Todėl svarbiausi yra NT registro duomenys ir sandorio dokumentai, o ne skelbime pasirinktas objekto pavadinimas.
Pirkėjas turėtų įsitikinti, kad naudojimosi tvarka ne tik patvirtinta notaro, bet ir įregistruota viešame registre. Tokiu atveju jos privalės laikytis ir būsimi bendraturčiai. Taip pat būtina išsiaiškinti, kurios patalpos bus naudojamos individualiai, kurios liks bendros ir kokia dalis teisių į žemės sklypą priklausys pirkėjui.
Reikšminga ir registre nurodyta pastato bei patalpų paskirtis. M. Stračkaičio teigimu, vien naudojimosi tvarkos nustatymas paskirties nepakeičia ir neįteisina jau atliktų statybos darbų.
Tapęs bendraturčiu savininkas taip pat turės atsižvelgti į kitų savininkų teises. Jeigu ateityje jis nuspręstų savo dalį parduoti pašaliniam asmeniui, kiti bendraturčiai turėtų pirmenybę ją įsigyti. Prieš patvirtindamas sandorį notaras patikrina, ar ši teisė buvo užtikrinta.
Paskola namo daliai gali būti neprieinama
Skirtumas tarp buto ir namo dalies tampa itin svarbus, kai pirkiniui reikalingas banko finansavimas. SEB nurodo, kad būsto kreditas teikiamas gyvenamosios paskirties objektams, kurie NT registre įregistruoti kaip atskiri turtiniai vienetai, pavyzdžiui, butams arba gyvenamiesiems namams, turintiems atskirą unikalų numerį.
Jeigu parduodama namo dalis yra bendrosios dalinės nuosavybės objektas ir registre neįregistruota kaip atskiras NT vienetas, SEB būsto kredito tokiam pirkiniui nesuteikia.
Ar ši taisyklė taikoma konkrečiam skelbime nurodytam būstui, vien iš aprašymo nustatyti neįmanoma. Viešai prieinamo objekto registro išrašo nėra, todėl neaišku, kaip jis įregistruotas. Naujienų portalas tv3.lt taip pat neturi šio objekto NT registro išrašo.
Dokumentus tikrinkite dar prieš mokėdami avansą
Prieš pervedant avansą pardavėjo reikėtų paprašyti NT registro išrašo. Jis padės nustatyti, ar perkamas atskiras butas, ar namo dalis. Jei planuojama imti paskolą, SEB rekomenduoja šį išrašą ir kitus turimus dokumentus iš anksto pateikti bankui.
Jeigu parduodama namo dalis, būtina gauti ir naudojimosi tvarkos dokumentus. M. Stračkaičio teigimu, notaras, įvertinęs šiuos dokumentus bei registro duomenis, gali paaiškinti, kokia nuosavybės dalis atiteks pirkėjui, kuriomis patalpomis jis galės naudotis ir kokias teises įgis į žemės sklypą. Prieš tvirtindamas sandorį notaras taip pat patikrina pardavėjo nuosavybės teisę bei turto suvaržymus.
Taigi skelbime vartojamas žodis „butas“ savaime neatskleidžia, koks turtas parduodamas. Prieš mokėdami avansą patikrinkite registro duomenis ir dokumentus, o jei reikalinga paskola – įsitikinkite, kad bankas finansuos būtent šio objekto įsigijimą.
